Chủ nhà đưa hợp đồng thuê kho, trong đó có dòng "bên B chịu mọi loại thuế phát sinh". Bạn không biết đó là thuế gì, nộp ở đâu, và có phải trừ vào tiền thuê trước khi chuyển cho chủ nhà không. Hộ kinh doanh thuê nhà của cá nhân làm kho hoặc cửa hàng thì ai nộp thuế, có phải khấu trừ không?
Chủ nhà nộp, và chủ nhà tự khai. Nghị định 68 không giao hộ kinh doanh đi thuê việc khấu trừ thuế khi trả tiền thuê, hay đứng ra khai thay. Chủ nhà thu từ 1 tỷ đồng một năm trở xuống thì thường không có thuế để nộp. Phần bạn phải lo là chứng từ, nếu bạn tính thuế theo thu nhập. Bài này nói về hộ kinh doanh đi thuê: thuê bằng công ty thì khác, xem mục về khai thay bên dưới.
Hộ kinh doanh thuê nhà của cá nhân làm kho hoặc cửa hàng thì ai nộp thuế, có phải khấu trừ không: chủ nhà tự khai
Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 8 khoản 3 điểm đ, chốt thẳng: "Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế." Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa mốc doanh thu và khoản 5 Điều 8, không sửa khoản này. Điều 8 khoản 4 điểm d nói thêm: cá nhân cho thuê khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ cho cơ quan thuế nơi có bất động sản.
Nhà, kho hay cửa hàng đều là bất động sản cho thuê. Cách khai của chủ nhà (Điều 8 khoản 3 điểm d):
- Khai hai lần trong năm: lần một chậm nhất 31/7 của năm tính thuế, lần hai chậm nhất 31/01 năm sau.
- Hoặc khai một lần cho cả năm, chậm nhất 31/01 năm sau.
Bạn không có phần nào trong hồ sơ đó.
Bên thuê có phải khấu trừ không: Nghị định 68 chỉ giao việc khai thay cho tổ chức
Câu "ai khai thay, nộp thay" có thật trong Nghị định 68, nhưng nó viết cho tổ chức. Điều 8 khoản 3 điểm đ: tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng có thoả thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện. Khoản 7 cùng điều nhắc lại với chủ thể là tổ chức.
Hai khoản trên chỉ đặt nghĩa vụ cho tổ chức. Không câu nào gọi hộ kinh doanh đi thuê, nên Nghị định 68 không giao hộ khấu trừ tiền thuê hay khai thay cho chủ nhà. Điều 14 của nghị định chỉ nói trách nhiệm của người đã khai thay, nộp thay, không thêm nghĩa vụ này cho hộ. Thuê bằng công ty thì công ty là tổ chức, và hợp đồng ghi khai thay thì công ty khai thay.
Dòng "bên B chịu mọi loại thuế" chỉ nói ai trả tiền. Chủ nhà vẫn tự khai. Ký rồi thì bạn trả theo hợp đồng, kể cả khi chủ nhà không có thuế thật. Nên hỏi chủ nhà số tiền cụ thể và nó tính trên cái gì, hoặc bỏ dòng đó, trước khi ký.
Chủ nhà có thật sự phải nộp thuế không: tiền thuê cả năm từ 1 tỷ trở xuống thì không
Hai điều của Nghị định 68 quyết định, và cả hai đã bị Nghị định 141/2026/NĐ-CP đổi số, hồi tố về 01/01/2026:
- Điều 3 khoản 1: hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không chịu thuế giá trị gia tăng. Bản gốc in 500 triệu, đã thay.
- Điều 4 khoản 4: cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, tính trên phần vượt mức được trừ 1 tỷ đồng một năm. Chủ nhà có nhiều bất động sản thì mức trừ này dùng chung cho tất cả hợp đồng, không nhân lên theo số nhà (điểm a).
Kho thuê 25 triệu một tháng là 300 triệu một năm. Chủ nhà chỉ có hợp đồng này thì dưới mức trừ, và không có thuế thu nhập cá nhân trên khoản đó. Kho 100 triệu một tháng là 1,2 tỷ một năm: chủ nhà chỉ có một hợp đồng thì thuế thu nhập cá nhân tính trên phần 200 triệu vượt, thuế suất 5% theo Luật 109/2025, bằng 10 triệu đồng. Trên 1 tỷ thì chủ nhà còn chịu cả thuế giá trị gia tăng (Điều 3 khoản 2), nên 10 triệu này chưa phải tổng thuế.
Chủ nhà chỉ có khoản thu này, 300 triệu một năm, mà đòi bạn "chịu thuế" thì bạn đang bị đòi một khoản có thể không có thật. Hỏi họ số tiền cụ thể.
Chủ nhà không xuất hoá đơn, bạn giữ chứng từ gì
Nghị định 254/2026/NĐ-CP, Điều 7 khoản 2: hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản thuộc nhóm không phải sử dụng hoá đơn điện tử. Bạn đừng đòi chủ nhà hoá đơn điện tử. Họ không có nghĩa vụ dùng nó.
Hộ chọn cách tính thuế nào thì chứng từ thuê nhà khác đi, xem hộ kinh doanh nên tính thuế theo tỷ lệ hay thu nhập tính thuế.
- Tính theo tỷ lệ % trên doanh thu: tiền thuê nhà không làm thuế của bạn nhẹ đi một đồng, vì chi phí không được trừ. Vẫn nên giữ hợp đồng và sao kê, vì khi sang cách tính theo thu nhập thì cần đến.
- Tính theo thu nhập tính thuế (bắt buộc khi doanh thu năm trên 3 tỷ, chọn được ở mức 1 đến 3 tỷ, Điều 4 khoản 5): tiền thuê tài sản là khoản chi được trừ nếu có hoá đơn, chứng từ theo quy định (Điều 6 khoản 1 điểm d). Mỗi lần thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên phải bằng cách không dùng tiền mặt. Không đủ chứng từ thì không được trừ (khoản 2 điểm b). Nghị định 68 không nêu chứng từ nào thay hoá đơn khi chủ nhà không phải lập.
Thuê nhà hằng tháng gần như luôn trên 5 triệu. Trả tiền mặt là mất khoản chi đó. Chuyển khoản vào tài khoản của chính chủ nhà, và giữ hợp đồng thuê cùng sao kê từng kỳ. Hộ tính theo thu nhập thì hỏi cơ quan thuế quản lý mình bộ hồ sơ đó có đủ để tính chi phí không.
Kho thuê dịch vụ của bên thứ ba có hoá đơn thì khác hẳn, xem thuê ngoài dịch vụ đóng gói lưu kho có tính vào chi phí và khấu trừ thuế GTGT được không.
Trước khi ký hợp đồng thuê
Hỏi chủ nhà con số "thuế" trong hợp đồng là bao nhiêu và tính trên cái gì. Đổi điều khoản trả tiền mặt sang chuyển khoản vào tài khoản chủ nhà. Hoá đơn điện tử thì đừng đòi, nhưng hợp đồng và sao kê từng kỳ là thứ bạn giữ.
Nhắn Zalo ảnh chụp điều khoản thuế trong hợp đồng, mình đọc cho bạn.